Das Exposé ist das Produkt des Maklers. Nicht das Objekt — das gehört dem Verkäufer. Das Exposé zeigt, ob ein Makler professionell arbeitet, bevor der erste Besichtigungstermin stattfindet. Ein schlechtes Exposé verliert Interessenten, die nie eine Anfrage schicken.
Hier ist eine vollständige Anleitung mit Pflichtangaben, Struktur und Tool-Empfehlungen.
Was ein Exposé rechtlich enthalten muss
Seit dem Energieausweis-Pflichtgesetz (§ 16a EnEV, heute GEG) und der Maklercourtage-Reform 2020 gibt es klare Pflichtangaben:
Energetische Angaben (Pflicht bei Inseraten und Exposé):
- Energieausweis-Typ (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
- Baujahr der Heizungsanlage
- Wesentliche Energieträger (Gas, Öl, Wärmepumpe etc.)
Preisangaben:
- Kaufpreis brutto (inkl. Maklercourtage falls zutreffend)
- Courtageregelung transparent angeben (seit 2020 Pflicht)
- Nebenkosten-Hinweis (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler)
Objektangaben:
- Wohnfläche nach WoFlV (nicht „ca.” ohne Grundlage)
- Grundstücksfläche (bei Häusern)
- Anzahl Zimmer, Etage, Baujahr, Zustand
Fehlende Pflichtangaben können Abmahnungen durch Mitbewerber oder Verbraucherschutzverbände nach sich ziehen.
Die Exposé-Struktur, die funktioniert
Seite 1 — Hook & Kerndaten
- Titel (emotional + informativ)
- 1–2 Premium-Fotos
- Kernfakten in einer Tabelle: Preis, Fläche, Zimmer, Etage, Energieklasse
Seite 2–3 — Objekt im Detail
- Beschreibungstext (200–400 Wörter, konkret, keine Floskeln)
- Raumaufteilung mit Grundriss
- Ausstattungsmerkmale (Parkett, Einbauküche, Stellplatz, Keller)
Seite 4 — Lage & Infrastruktur
- Karte (Screenshot Google Maps genügt)
- Entfernungen: ÖPNV, Supermarkt, Schule
- Beschreibung des Quartiers (1–2 Sätze, kein Marketing-Speak)
Seite 5 — Energieausweis & Rechtliches
- Energieausweis-Daten (Pflichtangaben)
- Courtageregelung
- Kontaktdaten Makler
Fehler, die Kaufinteressenten abschrecken
Fehler 1: Floskeln ohne Substanz „Traumhafte Wohnung in begehrter Lage” — das sagen alle. Was unterscheidet diese Wohnung konkret?
Fehler 2: Fehlende Grundriss „Der Grundriss wird auf Anfrage zugesandt” — ein Drittel der Interessenten fragt dann gar nicht.
Fehler 3: Fotos von vollgestopften Räumen Persönliche Gegenstände, Wäschestapel, volle Ablageflächen — das sagt dem Interessenten: „Hier muss ich mir vorstellen, wie es aussähe.” Das sollte das Exposé für ihn tun.
Fehler 4: Weiche Flächenangaben „ca. 85 m²” ohne Grundlage — das erzeugt Misstrauen. Exakte WoFlV-Berechnung ist besser und schützt rechtlich.
Fehler 5: Kein konkreter nächster Schritt Das Exposé endet — aber was soll der Interessent jetzt tun? Telefonnummer + direkter Besichtigungs-Link (Calendly oder ähnliches) am Ende jeder Seite.
Tools für die Exposé-Erstellung
Für PDF-Erstellung:
- Canva (kostenlos): Vorlagen für Immobilien-Exposés, Export als PDF, kein Design-Können nötig
- Word/Pages: Wenn du bereits eine Vorlage hast — funktioniert gut
- CasaManager: Erstellt Exposé-PDFs direkt aus dem CRM-Datensatz (kein manuelles Befüllen)
Für professionelle Fotos bei leerstehenden Objekten:
- KI-Staging für Haupträume (REimagineHome, ~0,50 €/Bild)
- Grundriss-Tool: floorplanner.com (kostenlos)
Zeitaufwand je Ansatz:
- Canva-Vorlage befüllen: 45–90 Minuten/Objekt
- CasaManager-Automatik: 10–15 Minuten/Objekt (nach einmaligem Setup)
Vorlage-Struktur (direkt verwendbar)
[OBJEKTTITEL]
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Kaufpreis: [€]
Wohnfläche: [m²] (nach WoFlV)
Zimmer: [Anzahl]
Etage: [X]/[Gesamt]
Baujahr: [Jahr]
Energieklasse: [A–H]
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[BESCHREIBUNGSTEXT — 200–400 Wörter]
Grundriss: [Grafik]
Energieausweis:
- Typ: Bedarfs-/Verbrauchsausweis
- Energieverbrauch/-bedarf: [kWh/m²a]
- Hauptenergieträger: [Gas/Öl/Wärmepumpe]
- Baujahr Heizungsanlage: [Jahr]
Courtage: [Regelung transparent]
Kontakt: [Name, Tel., E-Mail]Fazit
Ein gutes Exposé braucht kein teures Tool — aber es braucht Vollständigkeit, konkrete Sprache und professionelle Fotos. Wer diese drei Punkte konsequent umsetzt, hebt sich von 70% der Inserate auf ImmoScout24 und Immowelt ab.